ÖNEMLİ SEBEPLE FESİH

Av. Fatih SOLMAZ

Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesinde olağanüstü fesih hallerinden önemli fesih hali düzenlenmiştir. Önemli fesihle ilgili genel bilgi ve hukuki niteliği birinci bölümde ele alınacaktır.

1.1. Genel Olarak

TBK’nin m.331’ de yer alan önemli fesih hali şu şekildedir:

“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”

Maddenin bulunduğu yer genel düzenlemelerin bulunduğu kısım olması sebebiyle ve taşınır veya taşınmaz ayrımı yapılmadan tüm kira sözleşmelerinde uygulanabileceği öngörülmektedir. Ayrıca bu maddenin lafzı yorumuna göre kira sözleşmesinin taraflarında bir ayrıma gidilmeyip iki taraf içinde uygulanacak bir hak olarak kullanılabileceği görülmektedir. Önemli sebeple fesih hakkının kullanımı için, sözleşmenin yapılmış olup halen devam ediyor olması şartı vardır. Doktrinde önemli sebeple fesih hali için, ‘haklı sebebe dayalı olağanüstü feshi düzenleyen genel norm’ olarak da kullanımı görülmektedir. ^[1]

            TBK’nin m.331 ikinci fıkrasının lafzı yorumunda önemli sebeple fesih hakkını kullanan tarafa, hâkim takdir durumuna göre bir takım mali yükümlülükler verebilmektedir. Buradan kanun koyucunun önemli sebeple fesih hakkını kullanan taraf karşısında olan feshin muhatabını da gözettiği anlaşılmaktadır.

Hâkimin takdir hakkını kullanırken, her iki taraf içinde somut olaya göre feshin amaçlarını, tarafların mali durumlarını ve diğer şartları da göz önünde bulundurarak parasal sonuçlarını dürüstlük kuralına uygun karara bağlamalıdır. ^[2]

Aşırı ifa güçlüğü ile önemli sebeple fesih arasında benzerlikler bulunmaktadır. Aralarındaki en büyük ayrım uyarlama konusunda ortaya çıkmaktadır. TBK’nin m.138’de yer alan aşırı ifa güçlüğünde taraflara, fesihten önce uyarlama seçeneği verilmiştir. TBK’nin m.331’de düzenlenen önemli sebeple fesihte uyarlama seçeneği verilmeyip sadece kira sözleşmesinin feshi hakkı verilmiştir.^[3]

Doktrinde sözleşmenin ayakta tutmanın öneminden dolayı uyarlamanın önemli sebeple fesihte de kullanılabileceği belirtilmektedir.^[4]

Bu konuda dikkat edilmesi gereken husus uyarlama isteğinin olmasıdır. Yani önemli sebeple fesih hakkının kullanımı durumunda karşı taraf uyarlama talebinde bulunmadıysa hâkim resen bunu uygulamayacaktır.^[5]

Devam eden kira ilişkisinde çekilmezlik ortaya çıkması halinde tarafların TBK’nin 138.maddesi ve 331.maddesi kapsamında seçimlik haklarının olduğunu kabul edenlerde vardır. Bunlar göz önünde bulundurularak taraflar, hâkimden uyarlama veya fesih hakkını talep edebilirler.^[6]

TBK’nin 331. maddesinde lafzi olarak bir sınır koyulmamıştır. Bunun yanında kira sözleşmelerine dair genel hükümlerin düzenlendiği kısımda ı olması münasebetiyle, taşınır veya taşınmaz fark etmeksizin kiralamada, konut ve çatılı işyeri kiralarında da fark etmeksizin uygulama alanı bulabilecektir.^[7]

1.2. Hukuki Niteliği

TBK’nin 331. maddesinde düzenlenen önemli sebeple fesih hakkının hareket noktası dürüstlük ilkesinden dolayı devam eden kira sözleşmesinin çekilmez hale gelmesidir. Önemli sebeple fesih hakkının hukuki niteliği dürüstlük kuralıdır. ^[8]

Önemli sebeple fesih hakkı; ileriye dönük olup, bozucu yenilik doğuran bir haktır. Bu haktan dolayı yapılan fesih bildirimi ise bozucu yenilik doğuran hukuki işlem niteliğindedir.^[9]

TBK 331. maddesinde düzenlenen önemli sebeple feshin hukuki niteliği genel olarak, kira sözleşmenin çekilmez hale gelmesi durumunda dürüstlük kuralından dolayı sözleşmenin taraflarına verilmiş bir hak olarak sunulmuştur. Maddenin ilk fıkrası emredici nitelikte olduğu için önemli nedenle feshi engelleyici bir hükmün sözleşmeye konulamayacağı ortadadır. Fakat feshi kolaylaştırıcı hükümlerin kira sözleşmesine eklenmesinde bir sakınca yoktur.^[10]Önemli sebeple fesih hakkı engellenemeyeceği gibi bu haktan feragat da mümkün değildir.^[11]

TBK 331. Maddesinin ikinci fıkra ise emredici nitelikte değildir. ‘Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.’ Sözleşmenin tarafları, emredici nitelikte olmadığı için kira sözleşmesine, önemli sebeple kira sözleşmesini feshedilmesi durumunda diğer taraf lehine tazminat verilmeyeceği hükmünü ekleyebilir. Bu konuda önemli görülen husus ise tazminattan vazgeçilebileceğidir. Önemli sebeple fesih durumunda ortaya çıkacak zararın miktarını sözleşmede belirleme hakkı taraflara değil hâkimin takdirindedir.^[12]

2. ÖNEMLİ SEBEPLE FESHİN ŞARTLARI

Bu bölümde kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren sebepler sayılacaktır. Ardından fesih bildirimi için. Dikkat edilmesi gereken hususlardan bahsedilecektir.

2.1. Kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebepler

TBK’nin 331. Maddesine bakıldığında, önemli feshin herhangi bir tanımının olmadığı görülecektir. Tanımın yapılmamış olmasının esas sebep her olayda önemli sebebin değişkenlik göstereceğidir. Yani her olay özelinde farklı bir önemli fesih kavramı ortaya çıkmaktadır.^[13]

         Her ne kadar kanunda bir tanım olmasa da her somut olayda aranan bir kriter olan ‘çekilmezlik’ unsuruna bakılmaktadır. Her somut olay özelinde ilişkinin devamı için çekilmezlik hale getiren şart aranmaktadır ve bu şart mevcut ise kira sözleşmesi önemli nedenle fesih yapılabilmektedir.^[14]

         Çekilmezlik şartı aranırken bunun kullanılması içinde dürüstlük kuralına dikkat edilmesi şartı vardır. Çekilmezlik şartının da kira sözleşmesinin devamını açısından bu şartın taraflar için objektif olarak sözleşmeyi çekilmez kılması da gerekmektedir.^[15] Belirtilen bilgiler kapsamında, iki unsur taşınmalıdır: Önemli sebep ve bu sebebe bağlı olarak çekilmezlik yaratması.^[16] Ayrıca önemli sebep sözleşmenin kurulumunda sözleşmenin tarafları tarafından bilinmemeli ya da tahmin edilmemelidir. ^[17]

Kira sözleşmesinin önemli sebep ile feshi için sebebin en az bir veya birden fazla olması gibi şart yoktur. Her somut olay özelinde bazen bir sebep yeterli olabilmekte iken bazen yetersiz olmaktadır. Tek başına feshe sebep olamayacak bir durum ortaya çıktığında, dürüstlük kuralına göre bakılmalı ve sözleşmenin devamının mümkün olmaması aranmalıdır.^[18]

Tek başına feshe yeterli olan sebepler ‘mutlak objektiflik unsuru’ olarak ifade edilmektedir. Örnek olarak: ekonomik kriz, savaş, salgın hastalık vb. verilebilir. Doktrinde, sadece ekonomik sebepler, kiracının işyerini değişikliği, kiraya verenin kapsamlı tadilat yaptırmak istemesi gibi durumlar tek başına önemli nedenle fesih için yeterli kabul edilmemektedir.^[19]

Tek başına feshe yeterli olmayan sebepler çekilmezliğin ‘sübjektif ağırlık unsuru’ olarak ifade edilmektedir. Bu unsurun üç özelliği vardır: Çekilmezlik unsuruna konu sebebin, önemli sebebe dayanarak feshi isteyen tarafça bilinmemeli ve/veya öngörülmemeli. Çekilmezliğe sebep olan unsurun süreklilik göstermesi gereklidir. Son olarak, kira sözleşmesinin kalan süresinde çekilmezlik gösterip göstermediğine ahde vefa ilkesi ve dürüstlük kuralları çerçevesinde bakılmalıdır.^[20] Kira sözleşmesinin, kalan süresinin az kalması durumunda dürüstlük kuralınca sözleşmenin süresinin bitmesini beklemek dürüstlük kuralınca daha doğru olacaktır.^[21]

Kira sözleşmesinin tarafları arasında birbirlerine karşı suç teşkil eden bir eylem oluşması da kira ilişkisinin çekilmez hale getirmektedir.

         Kira sözleşmesinin taraflarından birinin ötekine karşı suç teşkil edecek bir eylemde bulunması da kira ilişkisini çekilmez kılacaktır. Bu eylem sonucunda, sadece kovuşturmaya yer olmaması durumunda kira sözleşmesinin önemli sebeple feshi gerçekleşmez. Verilecek herhangi bir ceza durumunda cezanın ağırlığına bakılmaksızın sözleşme ilişkisi önemli sebeple fesih yapılabilir. Bu eylemin sadece sözleşmenin taraflarına yapılması durumunda kullanılabileceği bir şart yoktur. Tarafların aile bireylerine veya yakın çevresine yönelik olması da fesih için kabul görmektedir.^[22]

         Taraflardan birinin kısıtlanması, akli dengesini kaybetmesi gibi hallerde tek başına hukuki karar alamaz. Bu durumda diğer taraf kira sözleşmesinin devamı ve kira ilişkinin hukuki anlamda tereddütte olması nedeniyle kira ilişkisinin çekilmez hale geldiğini öne sürerek sözleşmeyi önemli sebeple feshedebilme hakkına sahiptir.^[23]

         Her iki taraf için önemli sebeple fesih hakkı tanınmasına rağmen bazen sadece kiracı açısından bazı hususlar mevcut olabilir. Kiracının tutukluluk hali, askerliğe alınması gibi durumlarda kira parasını hiçbir şekilde ödeyemeyecek şekilde değişiklik oluşması halinde bir çekilmezlik ortaya çıkmaktadır. Kiracı açısından gerçekleşen birtakım değişimler de çekilmezlik oluşturduğu gerekçesiyle ileri sürülebilecektir. Örneğin; kiralanan konutun kiracısının veya birlikte yaşadığı aile bireylerinden veya birlikte yaşadığı partnerlerinden birisinin, sağlık sorunlarının kiralananda bulunmalarının çekilmezlik oluşturacağı hallerdir.^[24]

         Doktrinde, kanunda bir fesih sebebi olarak düzenlenmese de taraflarca kira sözleşmesinde belirtilen borçlarına aykırılık oluşturacak birden çok eyleminin oluşması da güven ilişkisini zedeleyeceğinden kira sözleşmesinin önemli sebeple feshine yol açabileceği belirtilmektedir.^[25]

2.2. Fesih bildirimi

TBK’nin önemli sebeple fesih hususunu düzenlediği 331. Maddesi’nde yer alan ‘sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir’ ifadesi önemli sebeple feshin nasıl ve hangi sürede yapılacağına dair bilgi sunmaktadır. Lafzi olarak bakıldığında maddede feshin yapılması için bildirimin gerekli olduğudur. Kira sözleşmesinin bildirimle feshi hususunda bir şüphe barındırmadığı gibi ‘fesih bildirim süresine uyarak’ yapılması gerektiği de maddeden anlaşılmaktadır.^[26]

Fesih beyanı net bir şekilde ifade edilmeli ve karşı tarafın da güven teorisi kapsamında dürüstlük kuralı gereğince kira sözleşmesinin önemli sebeple feshinin istendiğini anlamalıdır.^[27]

Kira sözleşmesinin önemli bir sebeple feshinde, yazılı fesih beyanında önemli sebebin gösterilip gösterilmemesi doktrinde tartışmalıdır. TBK’nin 331. Maddesi’nde ‘kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmenin yasal fesih bildirim süresine uyularak her zaman feshedileceğini’ ifade ederken; yazılı fesih beyanında önemli sebebin kesinlikle gösterilmesi gerektiği şartı bulunmamaktadır. Bu doğrultuda doktrinde,^[28]yazılı fesih yapıldığında fesih sebebi bildirilme zorunluluğun olmadığı, önemli sebeple feshedildiğinin belirtilmesinin yeterli olup, karşı taraf talepte bulunulsa dürüstlük kuralına göre fesih gerekçesinin belirtilmenin zorunlu olduğu kabul görmektedir.^[29]

            Hukuki işlerim sonuçları açısından oluşabilecek belirsizliklerin fesih aleyhine durum ortaya çıkarabileceğinden, yenilik doğuran bu hakkın şarta bağlanamayacağı kural olarak mevcuttur.^[30] Doktrinde bu durumun istisnası olarak şartın gerçekleşip gerçekleşmemesinin fesih muhatabına bırakılan hallerde veya feshe şart koyulmasında muvafakat edilmiş ise kabul görmektedir. Bu gibi hallerde fesih muhatabı açısından hukuki bir belirsizlik oluşturmadığından fesih muhatabının aleyhine bir durum oluşmayacaktır.^[31]

Önemli sebeple fesihten geri dönme kural olarak mümkün olmamaktadır.^[32] Bunun istisnası fesih muhatabının, beyandaki önemli sebebin gerçekleşmediğini fesih hakkının geçersiz olarak kullanılmaya çalışıldığını, kira ilişkisinin devamını istiyorsa veya fesih muhatabının muvafakati açıksa geri alma da mümkün olmalıdır.^[33]

Başka bir istisna da önerinin veya kabulün geri alınması başlıklı TBK’nin 10. Maddesi’ndeki hükmünün kıyasıyla ortaya çıkmaktadır. Feshin geri alınmasına ilişkin beyan, fesih beyanından önce veya fesih beyanı ile aynı anda ulaşmışsa ya da fesih beyanından sonra ulaşsa bile feshin geri alındığı fesih muhatabı tarafından önceden öğrenilirse ve feshin geri alınmasına muvafakat edilmişse geri alma beyanı geçerli olabilmektedir.^[34] Yenilik doğuran hakların geri alınamaması kuralının istisnalarının kira sözleşmesinin önemli sebeplerle feshinde de uygulanması mümkündür.

Fesih bildirim süresi TBK’nin 331. Maddesi’nden kıyasen konut ve çatılı işyeri sözleşmeleri açısından uygulama alanı bulan TBK’nin 329. Maddesi’nde hükmünde üç ay olarak düzenlenmektedir. Önemli sebebin varlığıyla desih bildirimi, dürüstlük kuralları uyarınca makul bir sürede ileri sürülmelidir. Bu bildirimin muhataba tebliğ edilmesinden itibaren üç ay geçtikten sonra kira sözleşmesi TBK’nin 331. maddesi uyarınca feshedilecektir. Maddenin hükmünden de anlaşılabileceği gibi fesih bildirim süresine uyulması şartken, fesih dönemlerine uyma gibi bir zorunluluk yoktur.^[35]Kanunda belirtilen fesih bildirim süresi değil de daha kısa bir süre verildiğinde kira sözleşmesi ancak yasal süre olan üç ayın bitimi ile feshedilmiş sayılmalıdır.^[36]

Fesih bildirimi için makul sürenin geçmesiyle fesih beyanında bulunan taraf açısından çekilmezlik unsurunun oluşmadığına veya çekilmezlik unsurunun ortadan kalkması şeklinde karine kabul edilmektedir.^[37] TBK’nin 331. Maddesi kapsamında yapılması gereken fesih bildirimi kira sözleşmesinin süresinin sonuna kadar yapılmalıdır. TBK’nin 300. maddesi veya TBK’nin 347. maddesi uyarınca kira sözleşmesi yenilenmişse ancak yenileme döneminde ortaya çıkacak veya yenileme döneminde devam ettiği kabul edilecek önemli sebep varsa kira sözleşmesi feshedile bilinir.^[38]

3. ÖNEMLİ SEBEPLE FESHİN SONUÇLARI

Önemli sebeple fesih ile kira sözleşmesi bildirim süresinin sonunda sonlanır. Bu fesih sonucunda fesih bildirimi sonucunda parasal sonuçlar ortaya çıkmaktadır. Bunu belirlemek hâkimin takdirinde olup taraflar sadece bu haktan vazgeçebilir. Bu bölüm önemli sebeple feshin sonuçlarını kapsamaktadır.

3.1. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kira sözleşmesinin taraflarından biri, sözleşme ilişkisinin kendisi için çekilmez hale gelmesiyle önemli sebeple fesih hakkını kullanabilir. Yasal fesih bildirim süresine uyulduğunda kira sözleşmesi sona erebilir. Bu süreler, taşınmaz veya taşınır yapı kiralarında üç ay, taşınır kiralarında üç gün ve mesleki faaliyet gereği kiralanan taşınırlarda ise bir ay önceden hesaplanmalıdır.^[39] Yasal fesih bildirimin süresinin işlemesi ise bu bildirimin öteki tarafa ulaşması ile başlar.^[40]

Fesih bildirim süresinin sonuna kadar kira ilişkisinin geçerliliği sürmektedir. Nitekim fesih bildirimi, ileriye etkili olarak kira ilişkisini sona erdirecektir.^[41] Kira ilişkisi devam ettiği için taraflar sözleşmeden doğan borçlarını ödemeye devam etmeleri gerekmektedir.

Yasal fesih bildirim süresi ileriye etkili olup, sürenin bitmesi ile sözleşme sona erer. Sözleşmenin son bulduğu için artık tarafların borçları oluşmayacaktır. Sözleşme dönemine ait kalan borçlar ise varlıklarını sürdürmeye devam edecektir. Örnek olarak ödenmeyen kira ve yan giderler verilebilir.^[42] Fesih sebebi önemli sebep olmadığı veya fesih için yeterli olmadığı tespitine karar verilirse, yapılan fesih “haksız fesih” veya “sebebe dayanmayan fesih” olarak nitelendirilir. ^[43]

Doktrinde, kiracının önemli sebeple fesih nedeninin geçersiz veya yetersiz olduğu durumlarda, fesih bildiriminin olağan sebeple fesih olarak değerlendirilmesi gerektiği de savunulmaktadır.^[44] Bu duruma ‘çevirme’ denmektedir. Çevirme, geçerlilik şartlarında eksiklik olması durumunda bir hukuki işlemin, başka bir hukuki işlem olarak şartları sağlaması durumunda tarafların geçersiz olan hukuki işlem yerine geçerlilik şartlarının oluştuğu hukuki işlemi seçmesi olarak kabul görmektedir. Geçerlilik şartları tam olana çevrilerek hüküm ve sonuç doğurması sağlanır.^[45]

Çevirme işlemi yapılacağı durum, önemli sebep olarak belirtilen unsurun, sözleşmenin feshine gidilecek kadar çekilmez olmadığının tespit edildiği durumdur. Bu durumda, önemli sebeple fesih için öne sürülen unsurun TBK’nin 331. Maddesi’nin uygulaması için yeterli görülmediği durumlarda dahi, öne süren tarafın sözleşme ilişkisini mevcut koşulları ile kira ilişkisine devam etmeme iradesi olduğu açıktır.^[46]

TBK’nin 331. Maddesi’nde önemli sebeple fesih hakkı tanınması bunu kullanmak isteyen tarafça bazı durumlarda önemli sebeple fesih yapılması gerektiğini düşündürmektedir. Aslında taraf kira sözleşmesini sona erdirme düşüncesi mevcut değildir. Var olduğu sanılan önemli sebep konusunda yanılgıya düşülmese fesih hakkını kullanmak isteyen taraf bu hakkı kullanmayacaktı. Bu durumda çevirme işlemi uygulama alanı bulamayacaktır.^[47]

Son olarak ‘çevirme’, konut ve çatılı işyeri kirasının varlığı söz konusu ise, kiraya verenin on yıllık süre engeline takılacağı için kiraya veren açısından geçerlilik bulmayacaktır.

3.2. Fesih Sebebiyle Uğranılan Zararın Tazmini

Önemli sebeple kira sözleşmesinin sona ermesi dışında bir takım parasal sonuçlar da ortaya çıkmaktadır.^[48]

TBK’nin 331/2’de öngördüğü yasal düzenleme de ‘Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü̈ fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.’ ifadesiyle kanun koyucunun hâkime parasal sonuçları belirleme imkânı taşıdığı görülmektedir. Maddenin bu hali ile parasal sonuçlar hakkında ayrıntıya gidilmediği, kusur varlığı aranıp aranmayacağı, ya da parasal sonuçlar için dikkat edilecek kıstaslar düzenlenmemiştir. Madde kapsamından anlaşılan hâkim durum ve koşullara uygun parasal sonuçların ne olacağını serbestçe takdir edecektir.^[49]

Hâkime tanınan bu yetkinin geniş olduğu anlaşılmaktadır. Emredici nitelikte olmadığı için sözleşmede yer alacak bir madde ile tarafların önemli sebeple fesih halinde tazminat ödenmemesi kararlaştırılabileceklerdir.^[50] Taraflar sadece tazminattan vazgeçebilirler parasal sınırı peşin belirleme gibi bir hakları bulunmamaktadır. Bunun sebebi ise hâkimin yetkisinin kısıtlanmayacağıdır.^[51] Tarafların sözleşmeye bu durum aksine ekleyecekleri düzenlemeler batıl durumdadır.^[52]

            Kanun maddesinde geçen ‘parasal sonuç’ kavramı tazminat yükümlülüğü gibi algılansa da ^[53] tam bir tazminattan söz edilmemektedir. Önemli nedenle fesihte hukuka. Aykırı bir durum ortada olmadığı için parasal sonuç için denkleştirme bedeli denebilir. Ayrıca kanun koyucu parasal sonuç ibaresi ile bu tanımı sınırlandırmamayı düşünmüştür. Kanun koyucunun parasal sonuç ifadesini seçerek tazminat kavramından uzaklaşmak istediği de söylenebilecektir.^[54]

            Yine kanuna bakıldığında kusur olgusundan da bahsedilmediği görülecektir. Parasal sonuç bulunmasına rağmen herhangi bir kusurlu davranış ile ilşki aranmamaktadır. Önemli sebeple fesih hakkını kullanan tarafın parasal sonuçlara katlanma yükümlülüğü için kusur şartı yoktur. Bu kapsamda sadece önemli fesih hakkını kullanan tarafa hakkaniyet ilkesi çerçevesinde ödeme yükümlülüğü doğmaktadır.^[55]

Çekilmezliğin taraflardan birinin kusuruna dayanması durumunda doktrin hâkim görüşe göre, çekilmezlik unsurunun fesih bildiriminde bulunan taraftan kaynaklanmaması gerektiğidir.^[56] Hâkimin takdirine bağlı parasal sonuç, maddenin lafzından da anlaşılacağı gibi parasal (nakdi) bir değer taşımalıdır. Hâkimin kesinlikle nakdi bir tutar hükmetmesi şarttır.^[57]

Bunun dışında tarafların önemli sebeple fesih sonunda zararları azaltma yükümlülükleri de vardır. Önemli sebeple fesih hakkını kullanan tarafın kiracı olduğu durumlarda, kiraya veren, kiralananın en kısa sürede yeniden kiralanması için çaba göstermesi beklenmektedir. Aksi durumda hâkim, kiraya veren lehine parasal sonuçta indirim yapma yoluna gidebilir.^[58]

Hâkimin parasal sonuçlar için takdiri serbestçe yapacaktır. Hâkim, somut olay özelinde koşullara bakarak önemli sebeple feshin bir parasal sonucun olup olmadığını ve varsa buna kimin hangi miktarda katlanacağını belirleyecektir.^[59]Bazı durumlarda hâkim parasal sonuçlara dair herhangi bir taraf için yükümlülüğün olmadığına da karar verebilir.^[60]

Hâkim önemli sebeple feshe neden olan durumun, bildirimin muhatabından kaynaklanması durumunda, parasal sonucu belirlerken bu hususu göz önünde bulundurmalı ve tayin edilecek parasal sonuçta indirim uygulamalıdır.^[61]

Hâkimin parasal sonuçları belirlerken müspet zararları belirlemeli ve hesaplamada dikkate almalıdır.^[62] Parasal sonuçlar sözleşmenin önemli sebeple feshi sonrasında uğranılan zararlardan oluşmalıdır. Bahsi geçen müspet zararlar, kiraya verenin yeniden kiraya verene kadar kiralananın boşta kalan süredeki kaybı, kiraya verenin yeniden kiracı bulmak için yaptığı ek masraflar, kiracının yaşadığı ticari kayıplar ve taşınma ve yeni kiralanacak yer bulmak için yaptığı masraflar, yeni bir kiralama yapması durumunda eski yer ile arada oluşan kira farkları, yeni kiralanan için gerçekleştirdiği tadilat giderleri örnek olarak verilebilir.^[63]

SONUÇ

Bu çalışma kapsamında, kira sözleşmelerinin önemli sebeple sona ermesi hususu irdelenmiştir. Çalışmanın kapsamı esasında ana hareket noktası, TBK düzenlemeleri olmuştur. Bu kapsamda, çalışmanın neticeleri şunlardır:

Önemli sebeple fesih, diğer olağanüstü fesih hallerinin kullanılamadığı durumlarda kullanılan genel kapsamlı fesih türüdür. Hem kiraya verenin hem de kiracının kullanabileceği bir haktır.

Önemli sebeple fesih hakkının kullanılmasının temel şartı çekilmezlik unsurunun varlığıdır. İşbu hakkın kullanımı için sözleşmenin devamının, taraflardan biri için çekilmez hale gelmesi şarttır. Ayrıca bu kişinin sözleşmeyi sürdürmesi dürüstlük kuralı gereği kendisinden beklenmemelidir. 

Önemli sebeple fesih hakkının kullanan tarafın, önemli sebebin oluşmasında veya çekilmezlik unsurunun gelişmesinde kusurunun bulunmaması gerekmektedir.

İşbu fesih türü süreli bir fesih seçeneği olup, sözleşme bu feshin kullanılmasıyla derhal sona ermez.  Fesih bildirim usulü ile sözleşme sona ermektedir.

Önemli sebeple feshin başka bir önemli özelliği ise, bu fesih hakkını kullanan tarafın, TBK 331. Madde atfıyla şartlara göre hâkim tarafından takdir edilen bir parasal sonuçlara uyma yükümlülüğü mevcuttur. Önemli sebeple fesih durumunda hâkim, fesih hakkını kullanan tarafa katlanma yükümlülüğü olan parasal sonuçları, çekilmezlik olgusuna ve varsa feshin muhatabı olan tarafa ait kusura göre belirler. Fakat katlanılacak parasal sonuçlar kira bedellerinden fazla olmaması gerekmektedir.

 

KAYNAKÇA

Acar, F. Kira Hukuku Şerhi (TBK m. 299-332), Yenilenmiş ve Genişletilmiş 4. Baskı, Beta Basım, İstanbul, 2017.

Altınok Ormancı, P. Sürekli Borç İlişkilerinin Haklı Sebeple Feshi, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2011.

Aral, F., Ayrancı, H. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Hazırlanmış Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Yetkin Yayınları, Genişletilmiş 9. Baskı, İstanbul, 2012.

Arpacı, A. Kira Hukuku ve Uygulaması, Temel Yayınları, İstanbul, 2002.

Aydın, G. S. Kira Sözleşmelerinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, Ekim 2013.

Aydoğdu, M., Kahveci, N. Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, İleri Kitabevi, İzmir, Ocak 2013.

Buz, V. Medeni Hukukta Yenilik Doğuran Haklar, Yetkin Yayınları, Ankara, 2005.

Doğan, M. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi, Adalet Yayınevi, Ankara, 2011.

Dural, M., Sarı, S. Türk Özel Hukuku, Cilt I, Temel Kavramlar ve Medeni Kanun’un Başlangıç Hükümleri, 13. Bası, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2018.

Eren, F. Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin Yayınları, 2. Baskı, Ankara 2015.

Gümüş, M. A. Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, Vedat Kitapçılık, 2. Baskı, İstanbul, 2012.

Günel, M. C. ‘Taşınmaz Kiralarında Sözleşmenin Kiracı Tarafından Vaktinden Önce Sona Erdirilmesi’, Doktora Tezi, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul, 2010.

İnceoğlu, M. M. Kira Hukuku Cilt 2, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, Mart 2014.

Kılıçoğlu, M., Kira Hukuku’ndan Doğan Tahliye Tespit Uyarlama Tazminat ve Alacak Davaları, Güncelleştirilmiş ve Genişletilmiş 4. Baskı, Bilge Yayınevi, Ankara, 2017.

Kırmızı, M. Açıklamalı-İçtihatlı Kira Hukuku, Bilge Yayınevi, Ankara, Ocak 2013.

Oğuzman, M. K., Barlas, N. Medeni Hukuk, Giriş Kaynaklar Temel Kavramlar, 24. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2018.

Seliçi, Ö. Borçlar Kanunu’na Göre Sözleşmeden Doğan Sürekli Borç İlişkilerinin Sona Ermesi, İstanbul Üniversitesi, İstanbul, 1976.

Tandoğan, H. Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Yetkin Yayınları, İstanbul, 2008.

Yavuz, N. Yeni TBK ve HMK’ya Göre Kira Hukuku, Adalet Yayınevi, Ankara, 2014.

Yavuz, C., Acar, F., Özen, B. Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Güncellenmiş ve Yenilenmiş 16. Baskı, İstanbul, 2019.

---

^[1] Ö. Seliçi, Borçlar Kanunu’na Göre Sözleşmeden Doğan Sürekli Borç İlişkilerinin Sona Ermesi, İstanbul Üniversitesi, İstanbul, 1976, s. 157.

^[2] M.A. Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, Vedat Kitapçılık, 2. Baskı, İstanbul, 2012, s. 276.

^[3] N. Yavuz, Yeni TBK ve HMK’ya Göre Kira Hukuku, Adalet Yayınevi, Genişletilmiş 3. Baskı, Ankara, 2014, s. 258.

^[4] G. S. Aydın, Kira Sözleşmelerinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, Ekim 2013, s. 204-205.; M. M. İnceoğlu, Kira Hukuku Cilt 2, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, Mart 2014, s. 227.

^[5] İnceoğlu, a.g.e., s.227., Aydın, a.g.e., s. 205-206.

^[6] Aydın, a.g.e., 206., Gümüş, a.g.e., s. 270.

^[7] İnceoğlu, a.g.e., s.218- 223.

^[8] H. Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C. 1/2, Yetkin Yayınları, İstanbul, 2008, s. 232.

^[9] Tandoğan, a.g.e., s. 200.

^[10] İnceoğlu, a.g.e., s.220., Seçili, a.g.e., s.164., Tandoğan, a.g.e., s. 202.

^[11] M. C. Günel, ‘Taşınmaz Kiralarında Sözleşmenin Kiracı Tarafından Vaktinden Önce Sona Erdirilmesi’, Doktora Tezi, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul, 2010, s. 211.

^[12] M. Kırmızı, Açıklamalı-İçtihatlı Kira Hukuku, Bilge Yayınevi, Ankara, Ocak 2013, s. 296., Gümüş, a.g.e., s.276.

^[13] P. Altınok Ormancı, Sürekli Borç İlişkilerinin Haklı Sebeple Feshi, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2011, s. 131., G. S. Aydın, Kira Sözleşmelerinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, Ekim 2013, s. 184.

^[14] Altınok Ormancı, a.g.e., s. 132-136., Aydın, a.g.e., s. 184.

^[15] İnceoğlu, a.g.e., s.232., Aydın, a.g.e., s.192., Yavuz, a.g.e., s.444.

^[16] Aydın, a.g.e., s. 186.

^[17] Kırmızı, a.g.e., s. 295., Tandoğan a.g.e., s. 231.

^[18] Altınok Ormancı, a.g.e., s. 140., Aydın, a.g.e., s. 195.

^[19] Gümüş, a.g.e., s. 271- 272., Aydın, a.g.e., s. 195.

^[20] Aydın, a.g.e., s. 197.

^[21] İnceoğlu, a.g.e., s.233., Aydın, a.g.e., s.197.

^[22] C. Yavuz, F. Acar, B. Özen, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Güncellenmiş ve Yenilenmiş 16. Baskı, İstanbul, 2019, s. 316., İnceoğlu, a.g.e., s.242., Aydın, a.g.e., s. 202.

^[23] Aydın, a.g.e., s. 202.

^[24] Aydın, a.g.e., s.202., İnceoğlu, a.g.e., s.238.

^[25] Aydın, a.g.e., s.195., İnceoğlu, a.g.e., s.243.

^[26] Yavuz, Acar, Özen, a.g.e., s.316., F. Aral, H. Ayrancı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Hazırlanmış Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Yetkin Yayınları, Genişletilmiş 9. Baskı, İstanbul, 2012, s. 277., İnceoğlu, a.g.e., s.243., Gümüş, a.g.e., s.273., Aydın, a.g.e., s.227., İnceoğlu, a.g.e., s.248.

^[27] Altınok Ormancı, a.g.e., s. 174., V. Buz, Medeni Hukukta Yenilik Doğuran Haklar, Yetkin Yayınları, Ankara, 2005, s.250., M. K. Oğuzman, N. Barlas, Medeni Hukuk, Giriş Kaynaklar Temel Kavramlar, 24. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2018, s.295., Seliçi, a.g.e., s.115.

^[28] Altınok Ormancı, a.g.e., s. 178-180., Aydın, a.g.e., s. 225., Gümüş a.g.e., s. 272., İnceoğlu, a.g.e., s. 248., Seliçi, a.g.e., s.158. Buz, a.g.e., s.221-222.

^[29] Buz, a.g.e., s.221.

^[30] Altınok Ormancı, a.g.e., s. 183., Buz, a.g.e., s. 258., İnceoğlu, a.g.e., s. 206., Oğuzman, Barlas, a.g.e., s.166., M. Dural, S. Sarı, Türk Özel Hukuku, Cilt I, Temel Kavramlar ve Medeni Kanun’un Başlangıç Hükümleri, 13. Bası, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2018, s. 166.

^[31] Altınok Ormancı, a.g.e., s. 184., Aydın, a.g.e., s. 85., Buz, a.g.e., s. 75., Dural, Sarı, a.g.e., s. 187., Oğuzman, Barlas, a.g.e., s.166., Seliçi, a.g.e., s.117.

^[32] Altınok Ormancı, a.g.e., s. 182., Buz, a.g.e., s. 75., Oğuzman, Barlas, a.g.e., s.167.

^[33] Altınok Ormancı, a.g.e., s. 182., Buz, a.g.e., s. 257-258.

^[34] Altınok Ormancı, a.g.e., s. 183.

^[35] A. Arpacı, Kira Hukuku ve Uygulaması, Temel Yayınları, İstanbul, 2002. s.145., Aydın, a.g.e., s. 227- 228., Buz, a.g.e., s. 75., Dural, Sarı, a.g.e., s. 187., F. Acar, Kira Hukuku Şerhi (TBK m. 299-332), Yenilenmiş ve Genişletilmiş 4. Baskı, Beta Basım, İstanbul, 2017, s. 582., Oğuzman, Barlas, a.g.e., s.166., Seliçi, a.g.e., s.117.

^[36] İnceoğlu, a.g.e., s. 250., M. Kılıçoğlu, Kira Hukuku’ndan Doğan Tahliye Tespit Uyarlama Tazminat ve Alacak Davaları, Güncelleştirilmiş ve Genişletilmiş 4. Baskı, Bilge Yayınevi, Ankara, 2017, s. 377.

^[37] Altınok Ormancı, a.g.e., s. 156., Aydın, a.g.e., s. 199., İnceoğlu, a.g.e., s. 250.

^[38] M. Doğan, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi, Adalet Yayınevi, Ankara, 2011, s.234., Gümüş, a.g.e., s. 272., İnceoğlu, a.g.e., s. 250.

^[39] Gümüş, a.g.e., s. 273.

^[40] Aydın, a.g.e., s. 255., Gümüş, a.g.e., s. 266., Yavuz, Acar, Özen, a.g.e., s.317.

^[41] Aydın, a.g.e., s. 256.

^[42] Aydın, a.g.e., s. 256- 257., Seçili, a.g.e., s. 119.

^[43] Altıok Ormancı, a.g.e., s. 219., Aydın, a.g.e., s. 256., Gümüş, a.g.e., s. 275.

^[44] Altıok Ormancı, a.g.e., s. 224., Aydın, a.g.e., s. 263- 265.

^[45] Aydın, a.g.e., s. 263., Buz, a.g.e., s. 242.

^[46] Altıok Ormancı, a.g.e., s. 236- 237., Aydın, a.g.e., s. 264- 265., Buz, a.g.e., s. 248., Seliçi, a.g.e., s. 165.

^[47] Aydın, a.g.e., s. 264- 265.

^[48] Aydın, a.g.e., s. 257., Gümüş, a.g.e., s. 274.

^[49] F. Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin Yayınları, 2. Baskı, Ankara 2015, s. 385., Gümüş, a.g.e., s. 274.

^[50] Kırmızı, a.g.e., s. 296., İnceoğlu, a.g.e., s. 222., Gümüş, a.g.e., s. 275.

^[51] Kırmızı, a.g.e., s. 296., Gümüş, a.g.e., s. 274.

^[52] Gümüş, a.g.e., s. 275.

^[53] Aydın, a.g.e., s. 258., Eren, a.g.e., s. 385.

^[54] İnceoğlu, a.g.e., s. 253.

^[55] Aydın, a.g.e., s. 258- 259.

^[56] Aydın, a.g.e., s. 219., Gümüş, a.g.e., s. 269., İnceoğlu, a.g.e., s. 235., Kırmızı, a.g.e., s. 294.

^[57] Aydın, a.g.e., s. 263., Gümüş, a.g.e., s. 275.

^[58] Aydın, a.g.e., s. 259., Gümüş, a.g.e., s. 276., Tandoğan, a.g.e., s. 234.

^[59] M. Aydoğdu, N. Kahveci, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, İleri Kitabevi, İzmir, Ocak 2013, s. 583., Gümüş, a.g.e., s. 276., Eren, a.g.e., s. 285.

^[60] Yavuz, a.g.e., s. 448.

^[61] Aydın, a.g.e., s. 259., Gümüş, a.g.e., s. 275., İnceoğlu, a.g.e., s. 254., Kırmızı, a.g.e., s. 296.

^[62] Aydın, a.g.e., s. 258., İnceoğlu, a.g.e., s. 254., Tandoğan, a.g.e., s. 234.

^[63] Altıok Ormancı, a.g.e., s. 240- 241., Aydın, a.g.e., s. 258., Gümüş, a.g.e., s. 274., İnceoğlu, a.g.e., s. 254., Kırmızı, a.g.e., s. 296.